giovanni1313 (giovanni1313) wrote,
giovanni1313
giovanni1313

Category:

Отрицательные балансы по ипотеке

Компания Zillow выпустила очередной отчет о недвижимости с отрицательным балансом (Negative Equity Report) в США по итогам 1 полугодия 2013.
По оценкам Zillow, во втором квартале этого года 23,8% владельцев жилья, обремененного ипотекой, имели отрицательный баланс. То есть величина их долга по ипотеке превышала текущую стоимость заложенного жилья. Я уже писал по поводу соотношения долга и активов американских домохозяйств, в более широком контексте. Однако я основывался на данных 2010-2011 годов. Поэтому интересно посмотреть, как изменилась ситуация сейчас в результате роста цен на жилую недвижимость
.
Доля ипотечной недвижимости с отрицательным балансом составляла 25,4% в 1 кв. 2013 и 30,9% во 2 кв. 2012. Несомненно, рост цен на недвижимость сыграл большую роль в улучшении этого показателя. Индекс цен Case-Shiller вырос по отношению к предыдущему кварталу на 4,4%, по отношению к 2 кв. 2012 – на 12,1%.
В то же время на число объектов с отрицательным балансом влияет и переход прав собственности на залог (foreclosure) в результате неплатежеспособности заемщика. Данные Corelogic показывают, что за 3 кв. 2012 – 2 кв. 2013 число завершенных foreclosures составило 700 тыс. Численность объектов недвижимости с отрицательным балансом за это время уменьшилось на 3,1 млн. Конечно, не все дефолтные заемщики имеют отрицательный баланс, но, как правило, эти два множества в значительной степени пересекаются.

Даже 23,8% заемщиков с отрицательным балансом – все еще очень большая цифра. Но Zillow предлагает более полезную метрику оценки состояния заемщиков – долю ипотечных кредитов с отношением «долг/стоимость актива» >80%. Аналитики мотивируют такой подход тем, что после уплаты ипотечной задолженности у заемщика должны остаться средства, достаточные для первоначального взноса в другой ипотечной сделке (обычно 20% от стоимости), а также на оплату сопутствующих сделке расходов (комиссионных, нотариальных и др.). Доля заемщиков с отношением loan-to-value более 80% во 2-ом квартале этого года составила 41,9%. Фактически, это доля владельцев ипотечной недвижимости, для которых обременение ипотекой сильно ограничивает свободу действий. И таких людей очень много. Несомненно, и здесь есть позитивная динамика – год назад эта доля составляла 48,4%.



Такая большая доля обремененной недвижимости, по мнению аналитиков, сильно сократила предложение на рынке. В свою очередь, недостаток предложения вызвал быстрый рост цен, сопоставимый с бумом в 2004-2005.

1
Zillow очень осторожно оценивает среднесрочные перспективы рынка жилья. Приведу цитату: «Мы уже видим замедление спроса на жилье, и это приведет на некоторых рынках к стагнации стоимости недвижимости или даже к уменьшению цен. Когда это произойдет, ипотека с отрицательным балансом будет сокращаться намного медленнее, а может и опять начать увеличиваться. Мы ожидаем, что эта динамика будет развиваться в ближайшие 2-3 года, поскольку ставки по ипотеке опять приближаются к более естественным уровням».
Компания предполагает, что ипотечные ставки достигнут 5% к середине 2014 г. В последние недели ставка по 30-летней ипотеке составляла 4.5%-4.6%.
Tags: США, недвижимость
Subscribe

  • Суверенное развитие и его издержки

    Очередной госпроект развития электротранспорта в России разделяет электромобили на 2 сорта, по национальному признаку. Электромобилям…

  • Когда ждать дешевых электромобилей?

    Крупные автоконцерны недавно сделали несколько анонсов, посвященных своим электромобильным планам. Вместе они рисуют интересную картину,…

  • "И так сойдёт!.."

    «Блумберг» опубликовал расследование о работе алгоритмов по управлению персоналом ”Flex”, уберизованной службы доставки…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments