July 28th, 2014

Китайский рынок недвижимости. Часть 1

Проблемы с рынком недвижимости в Китае, с одной стороны, во многом повторяют десятки случившихся до этого в разных странах кризисов, из которых наиболее масштабными стали японский 1990 и американский 2008. Вместе с тем ситуация в Китае отличается целым рядом особенностей, которые в совокупности предполагают и альтернативные варианты дальнейшего развития кризиса. Как всё начиналось, где сектор находится сейчас и к чему могут привести нынешние неприятности – постараюсь рассказать ниже.
Сразу сделаю оговорку, что рассказ пойдет в основном о секторе жилой недвижимости. Ее доля в общем объёме составляет порядка 70%. Коммерческая недвижимость – тоже очень интересная тема, но, к сожалению, информации по ней в последнее время практически не появляется.

В мае 2014 мы видели существенное снижение закладок нового строительства (на 18,6% в целом и на 21,6% для жилой недвижимости). Третий год подряд продолжался спад покупок земли девелоперами (на 33% к уровню 2011). Продажи коммерческой недвижимости в реальном выражении падали на 7,8%, жилой – на 9,2%. По иным показателям – объем инвестиций, цены –динамика ухудшалась.

Как и полагается классическому кризису на рынке недвижимости, китайский обусловлен разрывом между спросом и предложением. В чем-то он похож на японский 35-летней давности. В Японии стремительный взлет цен был обусловлен абсолютной ограниченностью ресурса – земли в районах мегаполисов – при ажиотажном спросе.Collapse )

Китайский рынок недвижимости. Часть 2

Начало здесь: Китайский рынок недвижимости. Часть 1

В предыдущей части мы поговорили о проблемах, стоящих перед китайскими девелоперами. А что с рисками другой стороны – т.е. кредиторов? Для всецело государственной банковской системы страны понятие «рисков» носит совсем иной характер, чем для «традиционных» рыночных субъектов. По сути, системный риск в финансах Китай во многом променял на моральный риск (moral hazard). Хорошо это или плохо – вопрос отдельный, но на мой взгляд, сам размен в китайских условиях получился довольно выгодным.
По состоянию на 1 апреля 2014 кредитование строительных проектов составляло 6,5% от общего портфеля банков.

Для остальных участников финансовой системы, прежде всего альтернативных кредитных организаций, перспективы безрадостны даже без дополнительных проблем вроде избыточного строительства. Несмотря на оперативный бэйл-аут одного из продуктов China Credit Trust Co. в январе этого года, серьезный прессинг со стороны регуляторов обозначает тренд постепенного вытеснения трастового кредитования с рынка.
Острота проблемы дефолтов определяется самим распределением рисков в трастовых продуктах. В отличие от банков, риски неплатежа со стороны конкретного заемщика практически полностью ложатся на инвестора. Ответственность управляющей трастовой компании скорее номинальна, низкие требования к собственному капиталу делают на практике маловероятным покрытие сколь-нибудь значительного дефолта за счет самой финансовой организации.Collapse )